노무현·문재인 정부 부동산 정책 공통점



노무현 정부와 문재인 정부의 부동산 정책 비교



참여정부(노무현 정부)와 신정부(문재인 정부)의 부동산 정책을 비교하여 공통점과 차이점을 살펴보고 주택시장에 어떤 영향을 주었는지 분석하고자 한다.

이를 위해 두 정부가 처했던 국내 경제상황(GDP, 소득, 금리, 인구 등), 해외경제 변수 등을 먼저 고려하고 부동산 정책방향을 서로 비교하여 향후 국내 주택시장 전망에 참조할 것이다.

신정부와 참여정부의 부동산 정책에서 가장 큰 공통점은 전 정부의 부동산 시장 활성화 정책에서 벗어나 규제를 강화했다는 데 있다.

두 정부의 부동산 규제 강화정책은 투기과열지구 지정, 분양권 전매제한, 양도소득세 강화, 재건축초과이익 환수제, 서민을 위한 임대주택 공급확대 등으로 요약될 수 있다. 다만 참여정부는 1) 주택가격 상승에 따라 단기적 대책을 수시로 발표했고, 2) 공급확대 없이 수요억제 정

책에만 집중했으며, 부동산 관련 세금(보유세, 재산세, 취∙등록세 등)을 강화하였다.

반면 신정부의 부동산 대책은 참여정부의 부동산 규제정책을 종합적으로 일시에 적용함으로써 정권 초기 부동산 시장을 안정시키겠다는 강력한 의지를 전달하고 있다.

또한 2019년 이후 수도권 內 51.9만호의 공공택지(미착공)를 확보하고 소규모 정비사업 및 도시재생사업을 확대하는 등 수요억제 정책에서 벗어나 공급확대를 위한 방안도 갖추고 있다.

그리고 분양가상한제, 종합부동산세(보유세, 취·등록세, 재산세 등), DSR(총부채 원리금 상환비율) 등이 추가로 적용될 수 있다는 점에서 선제적으로 주택구매 심리를 저하시켜 부동산 시장에 더 큰 영향을 줄 수 있다





노무현·문재인 정부의경제상황 및 부동산 정책의 공통점



우선 참여정부 당시는 1997년 외환위기 이후 기업의 구조조정을 통해 효율성과 생산성이 향상되고 IT산업도 활성화되어 경제가 재도약 하는 시기였다.

또한 1998~1999년 김대중 정부는 주택건설 촉진대책, 토지초과이득세법 폐지, 주택청약제도 개편 등 대부분 부동산 규제를 완화하고 내수시장을 활성화 시켰다.

이에 참여정부 당시 2003년초부터 2007년말까지 전국 및 서울 아파트 가격은 60.6%, 74.7% 폭등하고 투기수요도 주택시장에 유입되는 등 주택가격의 상승폭을 확대 시켰다.

2017년 문재인 정부(신정부)가 처한 경제상황은 어떨까? 2011년 유럽경제위기가 글로벌 경기침체로 이어지고 2014년 유가 급락으로 글로벌 저성장 저금리 시대가 도래하였다.

그리고 2013~2015년 박근혜 정부는 조세, 금리, 청약, 거래 등의 부동산 규제를 모두 완화하여 국내 부동산 경기 활성화에 총력을 기울였다. 이에

2015년 재건축사업 활성화로 주택가격은 강남을 중심으로 오르기 시작했으며, 이같은 상승세는 서울, 과천, 세종시 등으로 확산되었다.

국내외 경제상황이 경기침체국면에서 회복국면으로 진입한 점, 이전 정부 시절 부동산 활성화 및 규제완화 정책이 강하게 추진된 점 등이 두 정부의 공통점이다.

또한 이러한 경기회복과 부동산 활성화 정책이 맞물려 주택매매가격과 전세가격이 상승하고 신규 분양가격도 동반 상승하는 ‘동조화현상(Coupling)’이 발생했다는 점도 공통점이다. 이에 참여정부와 신정부에게는 투기수요 증가와 주택가격의 풍선효과를 양산시키는 근원지인 서울 강남지역의 집값을 안정화(둔화) 시키는 것이 가장 큰 과제로 부각되었다.




노무현·문재인 정부 경제상황 및 부동산 정책의 차이점



참여정부 당시 평균 경제성장률 약 1.1% 수준으로 최근 10년 평균 약 0.8% 수준보다 높고 가계소득 상승률도 평균 5% 수준으로 현재보다 더 좋았다.

또한 2003~2007년 GDP(국내총생산) 연평균 성장률(CAGR) 약 13.3%로 빠르게 개선 되었는데, 이는 최근 4년 평균 성장률 2.6%를 훨씬 웃도는 지표이다.

이처럼 가계소득이 증가함에 따라 주거 환경에 대한 관심이 높아져 새로운 주택수요도 폭발적으로 늘어났다.

결국 신규 주택공급이 부족한 상황에서 주택공급 확대 정책을 병행하지 못하고, 수요억제 정책만으로 수요를 차단, 주택가격 폭등을 유발시켰다.

반면 경제성장률, GDP, 가계소득 등 신정부가 처한 경제환경은 참여정부 당시와 는 많이 다르다

또한 최근 5년간 기준금리는 지속 인하돼 1.25%로 사상 최저치로 떨어졌지만, 초저금리 시대는 지속될 수 없을 것으로 보인다.

이는 글로벌 경기회복으로 美 기준금리 인상 및 Fed 자산축소, 유럽경제 회복, 견조한 중국경제 등과 맞물려 향후 국내 기준금리 가 인상될 수 있기 때문이다.

이 밖에 가계소득이 빠르게 개선되기 힘들다는 점,  최근 4년간 사상 최대 주택공급에 이어 2017년 하반기부터 신규아파트 입주가 본격화된다는 점, 참여정부 당시 부동산 규제정책이 일시에 모두 적용되는 데다 추가규제가 적용될 수 있다는 점 등도 차이점이다.



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