문재인 정부 부동산 시장에 대한 고찰


신규주택 입주 본격화




문재인 정부의 고강도 부동산 규제 정책과 추가적인 규제(분양가 상한제, DSR, 보유세 가능성으로 주택투자 심리가 악화되고 주택 분양시장도 둔화될 것으로 예상된다.

또한 올해 하반기에 약 22.8만세대를 시작으로 전국 아파트 입주물량은 '17년 약 37.9만세대, '18년 약 45만세대, '19년 약 41만세대로 급증한다. 이에 입주물량

이 많은 지역과 미분양이 증가하는 지역을 중심으로 신규주택보다 기존주택 가격이 더 큰 폭으로 조정될 가능성이 높다. 그리고 9월부터 투기과열지구 內 거래가 3억원이상 주택(분양권, 입주권 포함)의 경우 자금출처 확인 등을 통해 증여세 탈루 여

부, 위장전입 여부 등을 조사하게 되므로 투기수요도 차단될 전망이다. 신정부의 부동산 규제 속 향후 기준금리 인상에 따라 주택담보대출 금리가 인상될 가능성이 높은 만큼 주택 대출이자 부담도 가중될 수 있다. 이러한 상황은 주택 거래량 감소로

이어지고 주택구매심리도 악화시켜 국내 부동산 시장은 조정국면에 진입할 것으로 예상된다.

올해 하반기 지방을 시작으로 2018년 상반기 경기도, 하반기 서울지역으로 주택가격 조정세가 확산될 것으로 전망된다.

분당, 부산, 대전 등 조정대상지역 외 지역에서 청약과열 시 정부는 추가조치(과열지구 지정)를 고려할 것이며, 올해 11월 內 ‘가계부채종합관리 방안’과 올해 12월 ‘주거복지 로드맵’이 발표된다.

대출규제 등으로 무주택자 및 실수요자의 주택구매가 현실적으로 어려워진 점도 보완될 것으로 예상된다.

다주택자 양도세 강화, 금융규제 등의 규제 통해 임대주택사업자 등록을 유도하는 과정에서 양도소득세 감면, 세금공제 등의 인센티브가 제공될 것으로 예상된다.




재건축초과이익 환수제 부활




내년 1월부터 시행되는 재건축초과이익 환수제는 재건축 주택물의 과도한 가격상승을 막기 위한 규제로 개발비용을 제외한 조합원 1인당 평균개발이익이 3천만원을 초과 할 경우 초과분의 10~50%를 환수하는 주택법이다.

기본적으로 재건축의 사업성을 극대화하기 위해 층수를 높이고 용적률을 상향하고자 할 경우 지자체에서 요구하는 기부채납비율이 높아 진다. 이에 재건축초과이익 환수제 부활은 재건축의 조합원 분담금이 늘어나 사업성을 악화시킬 수 있다. 도시 및 주거환경정비법(도정

법)상 재건축 절차는 기본계획수립→ 안전진단→ 정비구역 지정→ 추진위원회 설립

→ 조합설립 인가→ 사업시행 인가→ 관리처분 계획인가→ 착공 및 분양→ 청산 및 입주 9단계로 이루어진다.

최근 재건축 기대감으로 주택가격이 급등한 아파트의 경우 2017년말까지 ‘관리처분계획인가’ 승인여부에 따라 가격변동폭이 클 것으로 예상되고 만약 승인이 되지 않을 경우 하락 조정은 불가피할 것이다.

또한 8.2 부동산 대책에 따른 투기과열지구 內 재건축 조합원 지위 양도제한으로 조합설립인가를 받은 아파트는 사실상 거래를 할 수 없게 된다. 반면 아직 조합 설립되지 않은 재건축 초기 아파트는 조합원 지위 양도제한이 없어 상대적으로 거래가 자유로운 만큼 가격은 유지될 수 있을 것이다.





서울 및 경기도 부동산 시장



문재인 참여정부 당시 부동산 규제강화에도 불구하고 서울아파트 가격은 74.7% 상승했고, 전세가격도 21.9% 상승했다. 신정부의 강력한 8.2 부동산 규제정책은 투기수요를 차단하고 주택가격의 풍선효과 확산을 막을 수 있는 근본 해결책으로 서울 아파트

가격의 안정화에 초점을 맞추고 있다.

박근혜 정부의 부동산 활성화 정책으로 강남지역의 재건축 및 재개발사업이 빠르게 진행되면서 이주가구가 급증해 최근 5년동안 서울의 전세가격은 49.9% 급등했다.

특히 서울 강남지역으로 이주하고자 하는 수요는 지속 늘어 전세가격 상승은 주택 가격 상승으로 이어지고 있다. 현재 서울의 주택보급률이 약 97%로 여전히 주택공급이 부족하고 서울의 멸실가구도 5년전 대비 약 20.8% 증가한 1.7만세대에 이른

다. 다만 서울지역 재건축 및 재개발사업으로 최근 5년간(2013~2017년 상반기까지) 약 15.7만세대 공급됨에 따라 1) 2017년 약 2.6만세대(+23%, y-y), 2018년 약 3.4만세대(+25.9%, y-y), 2019년 약 3.7만세대(+8.8%, y-y) 입주물량이 늘어

난다. 또한 내년 1월부터 시행되는 재건축초과이익환수제로 재건축 사업성이 저하되고 특히 서울 강남지역의 재건축 진행 속도가 늦어지면 2) 멸실가구가 급감하여 이주가구도 감소할 것으로 예상된다.

결론적으로 올해까지 주택공급이 여전히 부족한 서울지역의 경우 가격 하락폭은 크지 않을 전망이며 재건축초과이익환수제 유예기간 종료 및 양도소득세 강화 등을 회피하기 위해 강남지역의 주택거래도 끊이지

않을 것으로 예상된다.

내년 하반기 서울지역주택가격 조정국면서울지역의 높은 전세가격과 주택가격에 경기도 및 인천지역으로 이동하는 인구가 늘면서 현재 서울지역의 인구는 약 993만명으로 참여정부(2003~2007년) 당시 대비 약 2.4% 감소했다.

반면 경기도 인구는 지속 유입되면서 약 1,271만명으로 참여정부 대비 약 24.6% 증가해 서울의 주택수요를 대체하고 있다. 이는 경기도의

주택공급과 입주물량이 서울의 주택가격에도 영향을 줄 수 있음을 의미한다.

최근 4년 3개월간 경기도 지역에 공급된 아파트 약 54.4만세대로, 올해 하반기부터 본격적으로 입주가 시작되어 내년에는 입주물량이 약 18.3만세대(+44%, y-y) 육박할 것으로 예상되고 있다.

따라서 신정부의 강력한 부동산 규제정책 속 서울지역의 주택가격은 내년 하반기부터 조정국면에 진입할 것으로 전망된다.

그 이유로는 서울 주변 경기도 지역의 아파트 입주물량 급증·강남지역 재건축·재개발사업의 규제강화로 인한 사업성 저하·양도소득세 적용·고가주택에 대한 고강도 세무조사·보유세 과세 등을 꼽을 수 있다.

상대적으로 못오른지역에서 풍선효과 발생되었다.

특히 주택가격은 입주물량 급증하는 지역 중심으로 약세를 띨 전망이다.

특히 지방 부동산 가격은 수도권 대비 하락폭이 확대되고 있어 지역별 주택가격 차별화 및 양극화 현상은 지속될 것이다.

최근 GTX(수도권광역급행철도) 및 교통 인프라 확장 되어 서울 도심 內 접근성이 좋아지는 분당 및 일산지역, 상대적으로 주택가격 10년 전가격과 비슷한 1기 신도시 평촌, 산본, 중동 등 일부 지역에서는 주택가격이 상

승하는 풍선효과도 발생할 수 있다.

또한 도시 재생 뉴딜사업이 관심을 받고 있는 가운데 강북지역 서울역 주변, 노원구, 도봉구의 재개발사업과 정부 주도형 공적임대 주택사업도 활성화 될 것으로 예상된다.




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