문재인 정부 부동산 정책 시장배경

Canon EOS-1D X Mark II | Manual | Partial | 1/640sec | F/6.3 | 0.00 EV | 24.0mm | ISO-200 | Off Compulsory | 2018:09:20 09:40:55김정은 북방위원장, 리설주 여사, 백두산 정상회담


이론


이러한 정책 배경은 박근혜 정부의 부동산 급등과 가계부채 상승, 그리고 노무현 정부의 부동산 정책 실패를 반복하지 않으려는 의지에서 비롯된 것이다. 2017년 6월, 문재인 정부는 취임 후 첫 부동산 대책을 내놓는다. 맞춤형 LTV·DTI 강화, 청약 조정 대상지역 추가 선정(경기도 광명, 부산 기장군, 부산진구), 전매제한기간 강화, 재건축 규제 강화, 주택시장 질서 확립 등의 규제책을 제시하였다.

2017년 8월에는 문재인 정부의 대표 부동산 정책인 “8.2대책”을 내놓는다.

6월에 내놓았던 대책보다 더 디테일하고 강한 규제가 들어갔다. 서울 전 지역, 경기도 과천, 세종시가 투기과열지구로 지정됐고, 강남 4구 등 서울 11개구가 투기지역으로 지정됐다. 주택담보대출에 필요한 LTV와 DTI가 40%로 강화됐고, 재건축 초과 이익 환수제가 부활했다. 하지만 잠시 주춤했지만 서울을 중심으로 한 수도권 부동산은 박근혜 정부 때보다 오히려 더 빠르게 상승하는 모습을 보인다.

이에 2018년 “8.27 부동산 대책”을 꺼내는데 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 추가로 지정, 해제했다. 서울 동작구, 종로구, 중구, 동대문구가 투기지역으로 새롭게 지정됐고, 경기도 광명시, 하남시가 투기 과열지구로 지정됐고, 경기 구리, 안양시 동안구, 광교 택지지구 등 3곳이 조정대상지역으로 신규 지정됐다.

또, 30만호 이상의 주택공급이 가능하도록 40개의 공공택지를 추가 개발하는 내용도 포함해 규제를 강화했을 뿐 아니라 공급도 확대할 계획을 밝혔다.

문재인 정부에서 시행하고 있는 부동산시장 안정화 정책을 수요측면·공급측면·가격에 대한 직접적 규제 측면에서 정리하여 설명하고자 한다.



Canon EOS-1D X Mark II | Shutter priority | Pattern | 1/1250sec | F/9.0 | -0.33 EV | 29.0mm | ISO-400 | Off Compulsory | 2018:09:20 09:43:59백두산 정상에서 2018. 09. 20.



수요측면 


문재인 정부에서 시행하고 있는 부동산 안정화 정책은 수요를 억제하는 것에 방점을 두고 있다. LTV·DTI 강화와 같은 대출 규제와 다주택자 규제, 양도세 강화, 전매제한기간 강화 등을 통해 투기 수요를 줄이겠다는 것이다.

하지만 대출규제는 서민들의 내 집 마련을 어렵게 할 뿐, 현금 부자들의 투기 수요를 막지 못한다는 비판이 있다.

부동산의 수요에는 실수요와 투기 수요가 있다.

투기 수요를 막는 것은 옳은 정책 방향이지만 내 집 마련을 준비하는 실수요자들의 수요까지 막아서는 안 된다.

그리고 수요를 억제하려는 정책으로 인해 오히려 집값이 급등하고 집값 급등에 불안한 민심이 가수요에 동참하고 있는 악순환에 대해 고민해볼 필요가 있다.




공급 측면 


문재인 정부의 부동산 정책은 핵심 지역의 공급을 줄이는 결과를 낳고 있다. 서울 주요 재건축단지에 대한 규제와 안전진단 강화를 통해 재건축을 통한 공급을 막고 있고, 양도세 강화 때문에 집주인들은 부동산시장에서 매물을 거둬들였다.

양도세의 경우 정부가 바뀌면 언제든지 완화될 수 있다는 학습효과 때문이고, 다주택자에 대한 규제로 이른바 “똘똘한 한 채” 열풍이 불면서 다주택자들이 지방 부동산을 처분하고, 서울로 몰려들었다.

현재 지방 부동산시장과 수도권 부동산시장이 거꾸로 움직이고 있는 이유다. 가뜩이나 지방의 공급이 넘쳐나고, 서울의 공급이 부족한 상황인데 부동산 정책마저 (결과적으로) 서울에 우호적이기 때문에 서울과 지방의 양극화는 더욱 심해질 수밖에 없다.

 조금 늦은 감이 있지만 8·27 부동산 대책을 통해 공급확대에도 시동을 걸었다. 수도권 내 공공택지 30곳(신규 14곳)을 개발해 30만 가구 이상에 주택을 공급한다는 계획인데 강남과 같은 서울 핵심 지역의 수요를 만족할 수 있는 공급이 있어야 8·27 부동산 대책이 효과를 발할 수 있을 것이다.

앞서 말했듯이 전국 부동산시장은 공급이 충분한 상황이지만, 서울 강남권 등 일부 지역은 공급이 수요보다 부족하다. 공급 초과, 수요 초과 지역을 구분해 주택공급 규모를 탄력적으로 적용하는 체계를 마련할 필요가 있다.


Canon EOS-1D X Mark II | Manual | Pattern | 1/500sec | F/5.0 | 0.00 EV | 24.0mm | ISO-320 | Off Compulsory | 2018:09:18 10:18:182018. 09. 18.


가격에 대한 직접적 규제 측면


문재인 정부의 가격에 대한 직접적 규제 측면에서의 부동산 정책은 분양가상한제를 들 수 있다.

하지만 문재인 정부는 규제지역의 택지지구에 한하여 분양가상한제를 적용하고 있다.

그리고 재건축 초과이익환수제도 가격에 대한 직접적 규제로 볼 수 있는데, 문재인 정부는 유예 중이던 이 법안을 2018년부터 부활시켰다. 재건축 초과이익환수제도는 재건축을 통해 조합원 평균 3000만 원 이상의 개발이익을 얻으면 정부가 ‘이익의 최고 50%를 부담금으로 환수’하는 제도이다. 하지만 실현되지 않은 이익을 환수한다는 점에서 위헌 논란이 일고 있기도 하다.




문재인 정부의 부동산 정책은 부동산 시장 안정화와 가계부채 완화에 방점을 두고 있다.

부동산 정책이 목표로 하는 바는 모두가 공감할 것이다. 하지만 문제는 부동산 규제로 인해 오히려 부동산 시장이 요동치고 있다는 것이다.

문재인 정부의 부동산 정책은 노무현 정부의 부동산 정책과 매우 닮아있다.

노무현 정부의 부동산 정책은 “규제→공급 부족→가격 급등→재규제”라는 악순환이 반복되면서 결국 부동산 가격 안정에 실패하였다.

부동산투기를 억제하기 위한 정부의 부동산 정책이 시장에서 아파트 분양 및 기존 주택매물의 거래를 감소시켰다.

여기에 언론의 지나친 관심으로 사회적으로 부동산에 대한 불안 심리가 가중되면서 더 오르기 전에 매수해야한다는 조급증을 불러일으키기도 했다.

10년이 지난 문재인 정부는 과거 노무현 정부가 썼던 부동산 규제책을 그대로 베껴 와서 쓰고 있는 듯하다.

이제는 학습효과까지 생겨, 정부에서 특정 지역에 규제하면 그곳 집값이 오른다는 확신을 시장에 심어주고 있다.

이를 두고, 사람들은 정부가 부동산 족집게 과외를 한다는 비아냥까지 하고 있다.

현재 집값 상승의 책임을 모두 문재인 정부에게 돌릴 수는 없다. 집값을 결정하는 요인은 정부의 정책 외에도 매우 복잡다양하기 때문이다. 하지만 기본적으로 공급과 수요의 측면에서 생각해본다면 부동산을 안정시키기 위해서는 공급을 늘려야 한다.


Canon EOS-1D X Mark II | Manual | Pattern | 1/400sec | F/6.3 | 0.00 EV | 18.0mm | ISO-125 | Off Compulsory | 2018:09:20 10:29:10

Canon EOS-1D X Mark II | Manual | Pattern | 1/200sec | F/4.0 | 0.00 EV | 35.0mm | ISO-4000 | Off Compulsory | 2018:05:26 16:46:262018. 05. 26. 판문점



그런데 문재인 정부는 재건축과 용적률을 규제하고, 양도세를 강화하고 있다. 이로 인해 신축 아파트 공급이 막혀 있고, 구축 아파트 매도 물량을 통한 공급을 감소시키고 있다.

다주택자들은 정부가 바뀌면 양도세가 줄어들 것이라는 기대 속에 아파트를 팔지 않고 버티기 시작했고, 현재 우리나라 시장은 풍부한 유동성으로 인해 그 자금 중 상당 부분이 부동산시장으로 유입되고 있다.

유동성을 줄이는 가장 기본적인 방법이 금리를 높이는 것인데 집값을 잡자고 금리를 높이기에는 경기 하강의 위험이 너무 크므로, 정부가 현재 할 수 있는 최선의 부동산 정책은 공급을 늘리고, 수요를 억제하는 것이다.

도심 핵심 지역에 재건축 및 재개발을 활성화하고, 초과이익을 환수하여 공공주택 건설에 투자하여야 한다. 그리고 부동산 가격이 급등하고 있는 서울의 수요 억제를 위해서 공공기관 지방 이전을 가속화 해야 한다.

지나친 수도권 집중은 국토의 효율적 사용을 막고, 집값 양극화를 심화시키고 있으므로 국토의 균형발전을 통해 인구 분산을 유도한다면 부동산 안정에 도움이 될 것으로 보고 있다.


대선 당선 이후 어린이들의 인기

대선 당선 이후 어린이들의 인기


령혼™

단상·칼럼·포토에세이·저널리스트 김진철 웹사이트

    이미지 맵

    사고 다른 글

    댓글 0

    *

    *

    이전 글

    다음 글