이명박·박근혜 정부 부동산 정책·경제

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전두환 정부



전두환 정부의 부동산 정책은 “규제→규제완화→규제”로 일관성이 부족한 부동산 정책을 보였다. 전두환 정부의 부동산 정책이 이렇게 오락가락할 했던 이유는 집권 초기 부동산경기가 침체 되었다가 1982년 과열되었고, 1985년 다시 잠시 침체되는 듯하다가 86년 아시안게임을 전후로 다시 과열되는 등 급변 양상을 자주 보였기 때문이다. 하지만 전두환 정부 기간 전체적으로 보면 우리나라 부동산시장은 급상승하였다.

전두환 정부는 1980년, 제2차 유류파동과 정치적 격변에 따른 경기불황을 해소하기 위하여 주택경기 활성화 조치의 하나로 공공부문 200만호 건설, 민간부문 300만호 건설, 총 500만호 주택건설을 통하여 주택보급율을 90%이상으로 높이겠다는 부동산정책을 제시하였다. 1980년 12월 「택지개발촉진법」을 제정하고 공영개발을 착수하였고, 1981년에는 구획정비가 깔끔하게 되도록 도시계획체제를 정비하였다. 1981년 1․4조치로 주택건설용 땅의 양도 소득세를 면제하고 주택자금으로 3천억 원을 지원하는 등 주택경기 활성화 정책을 펼쳤다.

그러나 이러한 정책에도 불구하고 부동산 경기의 침체가 계속되자, 그해 5.18조치 를 발표하여 양도소득세를 더욱 낮춤으로서 아파트 투기 수요를 불러 왔다. 이러한 정책의 영향으로 투기적 수요가 예상외로 커지자 이듬해인 1982년에는 12․22주택투기 억제대책을 발표하고 1983년에는 2․16 부동산투기 억제대책으로 양도 소득세를 실거래가격으로 적용하고 미등기전매를 제한하는 등 주택투기 억제정책을 사용하였다. 그래도 부동산 투기열풍이 계속되자 1984년에는 토지거래 및 신고 허가제를 실시하였다.

그리고 서민의 주거안정을 위해서 1984년에는 「임대주택 건설촉진법」이 제정되었다.

1985년 주택경기가 다시 침체 국면에 접어들자, 9․5조치를 통해 공공과 민간의 합동토지개발을 유도하고 건축 규제를 완화하는 등의 경기부양책으로 되돌아갔다. 86년 아시안게임, 88년 올림픽의 개최는 어마어마한 경제성장을 가져왔고 그로 인해서 잠실의 올림픽 선수촌아파트를 비롯한 송파 패밀리아파트 등 주택건설도 활발해졌고 관광객들의 유치에 대비한 건설이 대규모로 이루어졌다.

전두환 정부의 정책으로 부동산시장은 1985년 중반까지 경제전반의 안정화 추세에 편승하는 양상을 보였다. 그러나 일시적인 진정효과를 보였을 뿐 지속적인 주택가격 급등의 기조를 억제 시키는 데는 역부족이었다.

1986년부터 유가, 저금리, 달러약세의 3저 호황이 도래하여 경제발전에 청신호가 켜졌고 국제수지 흑자시대와 선진복지국가를 향한 도약이 시작되었다.

그러나 1986년부터 시작된 수출호조와 높은 경제성장은 통화량을 증가시켰고 88올림픽 이후의 물가오름세 심리가 확산되면서 부동산 가격상승에 불을 지핀 것인데, 올림픽 전으로는 건설 경기의 부흥이, 올림픽 후로는 관광경기의 부흥이 따르면서 부동산 관련 투기세력이 두드러지기 시작하였다.





노태우 정부



1987년 국민들의 직접 선거에 의한 대통령 선거를 치르면서 우리 사회는 이전 정부의 억압적인 체제를 벗어나 전반적으로 자유로운 분위기였으며, 이러한 사회풍조와 맞물려 88올림픽의 성공적 개최와 함께 최초의 무역 수지 흑자기조 반전은 시중 유동성을 풍부하게 하였다.

이 같은 사회 전반의 자유화는 부동산시장에도 영향을 미쳐 1988년부터 보다 여유로운 삶에 대한 욕구는 아파트에 대한 수요폭발로 나타났다. 증권시장 또한 활황세를 보이면서 풍부한 유동성이 주택 등 부동산시장으로 흘러갈 수 있는 토양을 제공하였다.

그러나 이 같은 여유계층의 광범위한 부동산 투기 열풍에 비례해 사회 양극화가 극심해지는 가운데 정부 내에서는 부익부 빈익빈 심화에 따른 민심악화 등 사회불안이 가장 큰 현안으로 대두되었으며 이에 노태우 대통령은 1989년 2월 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 5개 신도시 주택 200만호 건설계획을 발표하는 등 공급확대 정책을 시행, 부동산 시장안정을 도모하였다.

이는 당시 서울 시내 전체 주택 수가 200만호 내외에 그쳤음을 감안할 때 수도권에 서울특별 신도시를 하나 더 짓겠다는 선언이나 다름없었다.

노태우 정부의 부동산 정책은 투기적인 거래방지와 가격상승을 막기 위한 직접적이고 강력한 시장 개입으로 상징된다. 실제로 신도시 5개 건설 발표 이후 부동산 가격이 안정세로 돌아서는 등 투기 열풍을 차단하는데 상당한 효과가 있었다.

5개 신도시 개발과 별도로 정부는 토지공개념에 근거하여 택지소유 상한제, 토지초과 이득세, 개발이익 환수제로 대표되는 강력한 투기억제 대책을 병행 시행하였다. 또한 1990년 5월에는 기업들의 비업무용 부동산에 대해서도 모두 세금을 부과하는 등 이전 정부에서는 볼 수 없었던 대책을 한꺼번에 시행하였다.

토지 공개념에 따른 공시지가 제도와 함께 택지소유 상한제, 개발이익 환수제 등은 당시 시행할 수 있는 가장 강력한 대책이었으며 양도소득세 면제 기간도 1가구 2주택의 경우 기존 2년에서 6개월로 단축하였으며, 1가구 1 주택 비과세 또한 최소 3년 이상 거주하거나 5년 이상 소유해야 면세혜택을 부여하는 등 조세 분야도 대폭 강화되었다. 이와 함께 지가공시법(1989년)에 따라 전국적인 공시지가 산정기준을 마련함으로써 지가 평가체계를 일원화, 관리감독이 용이하도록 하였다.

노태우 대통령 집권초기 3년(1988~1991)간 주택가격이 56% 상승한 것은 이전 정부에서 볼 수 없었던 상황이었다.

그만큼 정부는 당황했고 역설적으로 강력한 반대를 물리치고 토지공개념 제도를 입법화할 수 있는 배경이 되었다. 이때부터 토지 공개념 제도는 하나의 원칙으로 자리매김하면서 정부 부동산 정책의 근간을 이루게 되었고 김영삼 정부 들어 부동산 실명제의 이론적 근거를 제공하는 계기가 되었다.




김영삼 정부



노태우 정부 때 토지공개념이라는 강력한 부동산투기 억제대책이 시행되었으나 근본적으로 차명보유에 대해서는 실효성을 확보하기 어려움에 따라 부동산 대책 또한 반쪽 효과에 그쳤다. 이에 김영삼 정부는 1993년 금융 실명제에 이어 1995년 부동산 거래 실명제를 시행하기에 이르렀다. 김영삼 정부 때는 전국은 물론 서울지역도 부동산 가격이 전반적으로 안정세를 보고 있다.

이는 노태우 정부의 물량 공급확대 및 토지공개념 도입에 따른 효과에 더하여 김영삼 정부에서 금융 실명제와 부동산 실명제 등을 잇따라 실시함으로써 사실상 투기 수요가 사라졌기 때문이다.







김대중 정부



김대중 정부 초기, 외환위기로 인해 건설사들이 파산위기에 봉착하면서 98년 봄부터 신규 건설시장이 마비 상태에 빠진 가운데, 특히 중소형 주택건설 업체들이 연쇄 부도를 일으키는 최악의 상황을 맞게 되었다.

이러한 사태는 기업과 금융기관들이 위기상황에서 벗어나기 위한 구조조정을 실시하는 과정에서 시장에 매물로 내놓은 부동산의 처분을 어렵게 함으로써 구조조정을 지연 시킬 뿐만 아니라 자칫 우리 경제의 회생 기반을 바닥에서 무너뜨리고 있다는 우려가 확산되었다.

이에 김대중 정부는 IMF국제 금융외환 위기를 조기에 탈출하기 위해 규제 완화 차원의 시장 활성화 정책을 시행하였다.

주택경기의 활성화를 통해 내수를 미리 하고 신규고용을 촉진하기 위해 98년에만 총 7조 5,900억 원의 주택자금을 지원하였다. 아파트 당첨자에 대한 중도금 대출과 아파트 및 빌라 등의 가격급락에 따른 집주인과 세입자 간 전세 분쟁을 원만히 해결하도록 주택 소유자에 대한 전세자금의 대출, 미분양 주택 건설업체에 대해서도 회생자금지원 등을 금융지원 정책의 주요 내용으로 꼽을 수 있다.

조세감면 또한 양도 소득세, 취득세, 등록세에 대한 감면이 있었고 그 외에도 제 1종 국민주택채권 매입에 대한 감면 및 개발부담금의 면제가 있다. 제도적 측면에서도 토지거래 허가구역 해제, 토기공개념 제도 폐지, 토지 거래 신고제 폐지, 전매제한 폐지, 분양권 전매 허용 등의 규제완화 대책들이 집중적으로 시행되었다.

2001년 하반기부터 우리경제가 완연한 회복세를 보이자 부동산, 특히 아파트에 대한 수요가 증가하는 가운데 기존 중소형 아파트 소유자들의 중대형 대체수요 급증 등으로 2002년 초부터 부동산 시세는 본격 상승 국면으로 진입하였다.

또한, 저금리 기조의 장기 지속, 가계대출의 확대에 따른 소비자들의 자금조달 능력 확대에다 건설업계의 공급물량 축소 등이 부동산 시세상승의 주요 원인으로 작용하였다.

2002년부터 2003년 초까지 1년 동안 9건의 시장 안정화 조치가 발표되고 시행되었음을 감안할 때 당시 김대중 정부가 부동산 급등현상을 완화하기 위해 많은 노력을 기울였음을 알 수 있다.





노무현 정부



김대중 정부 말, 부동산 시세는 제어할 수 없을 정도로 단기간에 급등세를 보였다.

이에 노무현 정부는 출범하자마자 곧바로 시장 안정화 대책을 발표하는 등 부동산시장 안정화에 나섰다.

DTI·LTV 대출규제, 양도세 강화, 재건축 초과이익환수제, 종합부동산세 등이 대표적이다. 하지만 이러한 강력한 규제에도 불구하고 집값이 쉽게 잡히지 않았다. 노무현 정부는 ‘10·29부동산 시장 안정 종합대책(2003년)’과 2005년 8·31 대책, 2007.1월 DTI를 시행하기까지 내놓은 부동산 대책만도 30회에 이르렀다.

노무현 정부의 부동산 정책의 문제점은 다음과 같이 정리할 수 있다.


과도한 수요 억제 정책(조세에 의한 수요억제 정책)


다주택자 양도세 중과를 골자로 한 2003년 10ㆍ29대책이 나오기 전부터 시장에선 수요에 맞춘 공급확대를 요구하는 목소리가 높았다. 저금리 기조유지와 경제성장으로 고급주택과 강남권 등 주거선호지역, 중대형 평형 실거주 수요가 늘어난 만큼 이를 반영한 공급 로드맵이 필요하다는 주장이었다. 

부동산 전문가들은 이후 정책이 나올 때마다 `공급확대`라는 말을 목이 쉬도록 반복해야 했지만 정부는 이 같은 주장을 철저히 무시했다. `집 사는 사람=투기꾼`의 등식은 종합부동산세 중과, 주택구입자 자금출처 조사, 주택구입자 세무조사, 대출규제 창구지도 등 무리한 조치로 시장의 반발을 샀다. 이에 부동산 시장에서의 매수자에 세금전가 문제, 매물의 급감의 문제를 야기했다. 


공급 정책의 실패


정부는 수요억제에 편중된 부동산대책에 대한 비난이 나올 때마다 신도시와 국민임대 100만호 사업 등으로 공급에는 문제가 없다고 강변해왔다. 수도권 주택보급률이 이미 100%를 넘었다는 주장이 단골 해명 메뉴였다. 그리고 핵심지역에서 벗어난 남양주 양주, 고양, 검단, 파주 등 수도권 외곽 신도시의 용적률 확대와 중소평형 위주의 국민임대사업 확대는 늘어나는 고급수요, 즉 강남 대체수요를 흡수하는데 명확한 한계가 있었다. 


전국 동시다발 개발


주거형 신도시는 제외하더라도 노무현정부가 국책사업으로 조성키로 한 대규모 계획도시만 총 18곳에 이른다. 행정도시 1곳, 혁신도시 11곳, 기업도시 6곳 등이 바로 그것이다. 국토균형발전과 지방분권화라는 측면에서 나름대로 타당성이 있지만 문제는 동시다발적으로 진행되었던 지방 개발붐이 토지시장은 물론 서울·수도권 주택시장에까지 부작용을 양산했다. 

 이런 대규모 관주도형 계획도시에다 택지개발, 도로, 산업단지 등 공익용 취득 토지 보상비로 2005~2008년 풀린 돈만 37조원에 이르렀다. 이 돈은 곧바로 인근 땅값을 끌어올리는 도화선 구실을 했다. 또한 정부 주도의 부동산개발 과정에서의 폭리와 고분양가로 수도권 전역의 부동산 가격을 급등시키는 결과를 낳았다.

④ 타이밍 못 맞춘 금융대책 

노무현 정부 시절, 전문가들이 공통적으로 지적했던 집값 급등의 원인 중 하나는 해마다 불어나는 부동자금이었다. 시중 유동자금이 급증하고 있는 상황에서 저금리로 손쉬운 주택 대출이 가능했고, 또 근본적인 자금시장 상황에 너무 뒤늦게, 또 일관성 없이 금융 대책이 집행되었다. 미국, 영국 등 선진국이 저금리에 따른 부동산시장 불안을 장기적이고 지속적인 금리 인상 (공급확대 병행)으로 해결한 것과 대조적이다. 

⑤ 정부의 부동산 정책의 아마추어리즘 

정책 준비와 발표과정에서 반복된 청와대의 일방주의도 문제였다. 건설교통부와 재정경제부는 청와대가 내뱉은 아이디어에 실무안을 준비하거나 사후 수습하는 모습을 보였다. 전문지식을 갖춘 정부부처가 주도권을 잃은 채 비전문가들에게 끌려 다녔던 것이다. 

 이처럼 정부의 졸속한 정책(과도한 세금에 의한 수요억제책으로 기존 주택의 매물 감소와 민간부분에서의 아파트 건설 부진으로 인한 신규 아파트 공급 부족, 공공택지에서 고분양가)이 부동산 시장의 가격 결정 매커니즘 원리를 저해시켰고 이러한 결과 부동산 가격이 폭등하였다. 


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이명박 정부


이명박 정부의 부동산 정책은 대부분 규제완화 정책에 치우쳐 있었다.

2010년 일시적으로 서울의 부동산경기가 반등하여 총부채상환비율(DTI) 규제를 재도입하기도 했지만 전체적으로 부동산 규제완화에 공을 들였다. 이러한 정책배경은 집권 초기 이미 부동산경기가 소강상태로 돌입했고, 2008년 하반기에 터진 미국 발 금융위기가 부동산시장의 위축을 가져왔기 때문이다. 이명박 정부 시절, 주택시장은 수도권 중심으로 하향 안정화 되었지만, 주택거래가 크게 위축되면서 신규아파트 입주나 이사를 해야 하는 국민들이 불편을 겪는 일이 많았다.

또한, 미분양 적체가 지속되고 미입주가 늘어나는 등 주택경기가 침체 되면서 건설근로자의 일자리가 감소하고, 주택 관련 산업이 크게 위축되는 등 서민 경제의 어려움이 가중되었다.

그리고 이러한 이유 외에도 경기부양의 수단으로 부동산 규제완화 카드를 꺼내든 측면도 크다.





박근혜 정부



박근혜 정부도 이명박 정부와 마찬가지로 규제 완화에 방점을 뒀다.

2013년 4월, 출범 이후 내놓은 첫 부동산 정책에는 생애 최초 주택 구입 시 취득세를 면제, 9억원 이하 신규 또는 미분양 주택 구입시 5년간 양도세를 전액 면제, 다주택자 양도세 중과를 폐지, 민간공급 촉진을 위해 공공분양을 7만 가구에서 5만 가구로 줄이는 방안 등이 포함됐다.

2014년 7월과 9월에는 최경환 경제팀이 잇따라 규제 완화 방안을 내놓는다.

7월에는 LTV, DTI를 70%로 일괄 완화하는 방안이 발표됐고, 9월에는 재건축 연한 완화 및 청약 1순위를 완화하는 방안이 공개됐다. 이 두 대책은 부동산 관련 금융 규제를 대폭 완화하며, 기존주택은 물론 분양주택의 거래를 부추기는 핵심 변수가 되었다. 

주택시장이 과열되자 2016년 11월에는 부동산정책을 규제로 방향 전환한다. 2016년 11월 발표된 11.3 대책에는 강남4구 등 투기과열 지역의 분양권 전매를 금지하고, 1순위 청약조건을 강화해 투기 수요를 통제하려고 하였으나, 저금리 유동성에 의해 풀린 유동자금이 대규모로 부동산 시장에 유입되면서 부동산시장을 안정 시키는데 실패했었다.

박근혜 정부의 부동산 정책 실패는 다음 정권에까지 영향을 미치며, 부동산 시장을 과열을 가져오고 있다.



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